Đất nền Tp.HCM "nóng" trở lại

Sau thời gian dài khá im ắng, gần đây, phân khúc đất nền đã sôi động trở lại. Theo các báo cáo thị trường gần đây, nguồn cung phân khúc này gia tăng trở lại bên cạnh thanh khoản vẫn giữ ở mức cao. Song đây cũng là thời điểm thị trường xuất hiện chiêu bán chênh của môi giới.
thị trường đất nền

Đất nền quảng cáo trên cột điện ồ ạt tái xuất

Khoảng 2 tháng trở lại đây, tại Tp.HCM, các quảng cáo đất nền “leo cột điện” xuất hiện dày đặc từ những hẻm nhỏ đến đường lớn. Đặc điểm chung dễ nhận thấy của những quảng cáo này là giá siêu rẻ và vị trí rất gần, chẳng hạn: Đất nền trung tâm Sài Gòn, cách quận 1 chỉ 20 phút, giá 108 triệu/nền; hay đất chợ, liền kề khu đô thị Sala quận 2, giá chỉ 139 triệu/nền; đất cầu Cát Lái giá 145 triệu/nền… Đây là những dự án tại Đồng Nai “ăn theo” dự án cầu Cát Lái mới được duyệt chủ trương. Hầu hết những môi giới bán đất nền siêu rẻ này đều nói như thuộc lòng, từ quận 2 theo đường cao tốc, qua cầu Cát Lái mới được phê duyệt thì đến dự án chỉ 15 - 20 phút.

Theo CBRE Việt Nam, cùng với sự tăng cường kết nối, tiếp cận và cải thiện về cơ sở hạ tầng, thị trường bất động sản gắn liền với đất đã phát triển mạnh trong thời gian gần đây. Trong 2 năm qua, dọc theo tuyến Metro 1, cao tốc Long Thành - Dầu Giây và gần đây là thông tin về việc xây sân bay Long Thành, đường Vành đai 3… cũng khiến cho các dự án phát triển mạnh mẽ, nhất là dự án khu đô thị quy mô lớn ở những nơi có quỹ đất dồi dào. Sở dĩ nguồn cung mới trong năm 2016 cao hơn cả năm 2015 cũng vì các khu đô thị mới này.

Theo thống kê 9 tháng đầu năm của CBRE, gần 50% nguồn cung mới, tại Tp.HCM đến từ thị trường khu Đông. Nhưng khác với năm 2015 khi thị trường quận 9 chiếm lĩnh nguồn cung mới, năm 2016 chứng kiến các dự án tại quận 2 được chào bán với quy mô lớn như: Lakeview City trong quý II và Palm Residence trong quý III. Thanh khoản thị trường tiếp tục duy trì ở mức cao.

Tại phía Nam Sài Gòn, loạt dự án hạ tầng trọng điểm được khởi động như: nút giao thông Nguyễn Văn Linh và Nguyễn Hữu Thọ, cầu Long Kiểng, cầu Rạch Đĩa, cầu Nguyễn Khoái, tuyến đường Lê Văn Lương với chủ trương mở rộng lên 40m… cũng thu hút nhiều dự án rầm rộ triển khai. Điển hình như dự án Jamona Golden Silk của Sacomreal; dự án Gia Long Riverside và Gia Long Countryside của Gia Long Corporation; dự án Grand Nest City của Tập đoàn Khải Vy …

Thị trường đất nền nóng lên, chiêu trò kê giá, bán chênh có dấu hiệu ngày càng lan rộng. Vừa qua, dự án The Easter City bị khách hàng tố bán chênh qua sàn giao dịch bất động sản Nam Tiến từ 100 - 150 triệu/căn hộ. Mới đây, tại dự án Gold Hill (Trảng Bom, Đồng Nai), có khách hàng dính bẫy của Công ty Kim Phát với số tiền chênh lên đến hàng trăm triệu.

Theo các chuyên gia, việc môi giới trục lợi, thu tiền chênh khi thị trường nóng sốt không phải là hiếm gặp. Khách hàng cần hết sức cảnh giác, chọn những đơn vị môi giới có uy tín và tìm hiểu giá gốc từ chủ đầu tư, tránh bị nâng giá.

Nhà phố mini hơn 100 triệu đồng một m2 ở Sài Gòn

Nhà 6 m2 đất, một trệt hai lầu, chủ quyền đầy đủ, trên đường Ngô Gia Tự (quận 10, TP HCM) được giao dịch với giá 700 triệu đồng ngay khi có tin rao bán, khách chủ yếu mua để ở.

Theo ghi nhận của chúng tôi, những thương vụ mua bán nhà phố trong khu dân cư hiện hữu diện tích siêu nhỏ vẫn có thị trường riêng, tuy nguồn cung hạn chế nhưng nhu cầu thật khá nhiều.

>>> Biệt thự liền kề Pandora cất nóc trước Giáng sinh

Môi giới tham gia bán căn nhà phố mini trên phố Ngô Gia Tự tiết lộ, nhà tuy nhỏ (tổng diện tích sàn 18 m2) nhưng vẫn phân bổ được không gian 2 phòng ngủ, nhà bếp, phòng khách, chỗ để xe. So với chung cư bình dân "giá mềm" nhất trên thị trường với diện tích 45-50 m2, đang ở ngưỡng 850 triệu đồng đến trên dưới một tỷ đồng thì nhà phố mini vẫn rất cạnh tranh. Hơn nữa, chung cư ở khu vực quận 10 có đơn giá mỗi m2 khá cao, cũng khó tìm được căn hộ dưới một tỷ đồng. "Chính vì thế, tin rao xuất hiện trong vòng chưa đầy 24h đồng hồ đã có khách xem và mua lập tức do giấy tờ, pháp lý đầy đủ", vị môi giới này cho hay.

Tại quận Phú Nhuận, khu Phan Đình Phùng là địa bàn từng xuất hiện giao dịch nhà có diện tích đất dưới 10m2, giấy tờ đầy đủ, xây dựng 2-3 tầng lầu. Tuy nhiên, đơn giá đất tại khu vực này lên đến trên 100 triệu đồng mỗi m2 tùy vị trí hẻm.

Môi giới và tư vấn pháp lý nhà đất cá nhân chuyên địa bàn quận Phú Nhuận, ông Nguyễn Tấn Phong cho biết, các con hẻm trên đường Phan Đình Phùng, tuyến đường lớn sầm uất và lâu đời của quận này cũng có không ít nhà phố mini. Có căn diện tích đất 8 m2, xây 4 tầng lầu, vị chi cả ngôi nhà có 36 m2 sàn xây dựng. Gia chủ không bán nên chưa có cơ hội định giá nhưng nếu bán ra, giá trị căn nhà này phải xếp hàng bạc tỷ vì vị trí đắc địa.

"Sở dĩ có những căn nhà siêu nhỏ như thế này với giấy tờ pháp lý đầy đủ là do những tồn tại trong quá trình mở đường, phóng hẻm, chỉnh trang đô thị để lại. Không riêng gì Phú Nhuận, ngay cả các quận trung tâm như quận 1, 3, 4, 5 cũng có", ông Phong giải thích.

Những căn nhà phố mini, siêu mỏng, siêu nhỏ tại Sài Gòn

Dịch ra xa hơn, quận Bình Tân và khu Tân Hòa Đông, phường 14, quận 6... nhà mini 8-12 m2 và 12-20 m2 cũng xuất hiện khá nhiều do mô hình phòng trọ được xây dựng từ cách đây vài thập niên đã được hợp thức hóa, chủ quyền đầy đủ.

Với nhóm nhà mini 8-12 m2 tại Bình Tân, giá đất 50 triệu đồng mỗi m2. Trong khi đó, nhà có diện tích đất 15-16 m2 tại khu Tân Hòa Đông, xây cất tự do, có thể đổ được 2 tầng giá 600 triệu đồng một căn.

Thống kê của Data First, trong 9 tháng qua, nhà phố mini tại Sài Gòn vẫn xuất hiện tin rao mua bán tuy nhiên không nhiều bằng các loại nhà phố có diện tích lớn. Cụ thể, nhà phố 30-40m2, giá 700-900 triệu đồng một căn có 1,2 triệu tin rao. Bình Thạnh là địa bàn sôi động nhất với 1.357 tin rao.

Nhà phố 20-30m2, chủ yếu nằm trong hẻm nhỏ, giá bán 600 triệu đồng một căn có gần 1,3 triệu tin rao trong 3 quý vừa qua, Bình Thạnh tiếp tục là địa bàn dẫn đầu lượng tin rao trên tổng số 24 quận huyện. Trong khi đó, nhà phố mini diện tích đất 6-12 m2, giá 300-500 triệu đồng một căn, chỉ có 510 tin rao từ đầu năm đến nay và địa bàn xuất hiện nhiều là Gò Vấp.

Về khu vực có nhiều tin rao nhà phố mini tại TP HCM, Data First cho biết sự phân bổ gần như khắp đô thị, nhiều nhất lần lượt rơi vào các quận: Gò Vấp, quận 12, Thủ Đức, quận 9, 7, 8, Bình Thạnh, Bình Tân, Tân Phú, quận 10, 6.

Có nhiều năm làm môi giới nhà phố tại Sài Gòn và đã thực hiện nhiều giao dịch nhà phố mini trên địa bàn thành phố, ông Hồng Tâm cho biết, nhà siêu nhỏ chiếm tỷ lệ cực thấp, có thể gọi là hàng hiếm.

Ông Tâm nhận định, trong 1.000 căn mới có 1-2 căn nhà dưới 10 m2 và nhà 15-20 m2 thì nhiều hơn một chút nhưng cũng đếm trên đầu ngón tay. Toàn thị trường ước tính nhà phố mini chiếm không quá 3%. Trung bình 3-6 tháng môi giới mới gặp một vài căn có người bán vì gia chủ đa phần mua để an cư là chính, ít có người bán.

Vị môi giới này đánh giá, dù nhà phố mini hơn 100 triệu đồng một m2 ở Sài Gòn, mang tiếng là siêu nhỏ nhưng pháp lý hoàn chỉnh, lại xây cất tự do, có thể lên được vài tầng, hoặc có gác lửng nên toàn không gian ngôi nhà không quá nhỏ. Vị trí của những căn nhà phố này khá thuận tiện, kết nối hạ tầng tốt, thậm chí có những căn nằm gần trung tâm thành phố nên giá mỗi m2 không hề rẻ. Giá thấp nhất 50-60 triệu đồng mỗi m2 và cao nhất có thể lên đến trên hàng trăm triệu đồng mỗi m2 tùy vị trí.
Nguồn: vnexpress